1、房屋的基本情况：房屋的基本情况包括房屋的使用年限、装修情况、楼层情况以及户型等方面。如果房屋的使用年限长长，估价一般都会很低。如果装修情况很糟糕，评估价也会偏低。如果楼层位于底层或顶层，评估价格肯定会受到影响。而套型落后、功能陈旧的房屋评估价也会较低，甚至不同朝向价格会相差200元每平方米左右。

2、房屋的外部因素：环境因素既有自然的，例如房屋所处地段的繁华程度，以及周边道路的交通便捷程度都是二手房评估很重要的要素。同样小区环境好、配套设施齐全，价格也越高，每平方米价格相差范围可达到500-2000元。

3、房地产市场因素：市场因素主要是供求情况，如果在一个区域房屋供不应求时，房屋的评估价格就会上涨。反之，当房屋供应量过大时，房屋的评估价格就会出现下降。

使用年限：房屋使用年限长，房龄大，估价较低，使用年限越短，房龄越小，估价则较高。地理位置：房屋所处的位置不同，价格就会有所不同。交通方便，距离市中心较近的位置价格自然高。前景规划：城市的未来发展影响着房价的走向，同时也影响着银行对房屋的评估值的高低。消费者心理：购房者的偏好及交易心态对二手房的评估价格也有一定影响，如果购房者普遍偏爱某一区域的房屋，或者某区域急于买房的人较多，那么，供求关系的影响下，这些房屋的评估价格在一定程度上也会提高。

买卖二手房时，购房者提出贷款申请了，银行会委托专业的评估机构对房屋进行全面评估，最后给出一个专业的评估值。参考的因素有很多，比如房龄、地段、户型、公摊等等。通常房屋评估值比实际成交价要低10%-25%左右，所以如果业主咬住不愿意还价，而你又的确想买下这套房，那么你得多准备10%-25%的首付款。